2026-09-22

캘리포니아 AB 723의 실제 고지 규정 — 그리고 해당되지 않는 편집들

2026년 1월 1일부터 캘리포니아에는 MLS 정책도, 중개업소 가이드라인도 아닌 — 실제 경범죄(misdemeanor) 처벌 조항을 가진 — 주법이 시행 중입니다. "디지털로 변형된(digitally altered)" 부동산 마케팅 사진에는 "명확하고 눈에 띄는" 고지와 함께 원본 미변형 사진으로 연결되는 링크를 요구하는 법입니다. 이 글을 쓰는 지금까지 거의 9개월째 시행 중이고, 실제로 편집한 사람이 사진작가든 가상 스테이징 업체든 사내 마케팅팀이든 상관없이 그 책임은 리스팅 에이전트에게 돌아갑니다. 같은 법 조문 안에 놓치기 쉬운 두 번째 목록이 있습니다: 캘리포니아 법안 원문이 아예 "디지털로 변형된" 것으로 보지 않는다고 못 박은 편집 항목들입니다. 이 법이 실제로 무엇을 요구하는지, 그 두 번째 목록의 정확한 문구, 그리고 평범한 리스팅 사진을 그 목록 안에만 머물게 하는 법을 정리합니다.

캘리포니아 AB 723이 실제로 요구하는 것

아래 사실은 부동산 마케팅 블로그가 아니라 캘리포니아 주의회 공식 사이트의 법안 원문·상태 기록에서 그대로 가져온 것입니다:

정의 — 그리고 법이 제외한 편집 목록

법안은 "디지털로 변형된 이미지"를 "사진 편집 소프트웨어나 인공지능을 사용해 요소를 추가· 제거·변경"한 이미지로 정의하며, 붙박이 설비·가구·가전·바닥재·벽·페인트 색·조경·외관은 물론 가로등·전신주·이웃 건물처럼 대지 경계 밖 요소까지 구체적으로 나열합니다. 그런데 같은 조항 안에서, 이 법을 다룬 대부분의 기사가 그냥 넘어가는 선을 하나 더 긋습니다: 이 정의는 "조명, 선명도, 화이트밸런스, 색보정, 각도, 수평 맞추기, 크롭, 노출, 그 밖의 일반적인 사진 편집"으로 인한 조정은 "포함하지 않는다"는 것 — 실제 매물의 모습을 바꾸지 않는 한에서 말입니다. 이 두 목록은 에이전트 각자의 판단에 맡긴 게 아니라 법안 원문 그대로이고, 그중 두 번째 목록은 NearIMG의 도구 몇 개와 거의 그대로 겹칩니다.

• 각도, 수평 맞추기. 살짝 기울어진 채로 찍혔거나 폰에서 옮긴 뒤 똑바로 맞춰야 하는 리스팅 사진은 로테이트가 할 일입니다 — 확대해석이 아니라 법안 원문 그대로의 표현입니다.
• 크롭. 넓게 찍힌 사진을 실제 매물 위주로 다듬는 것 — 인도와 하늘은 줄이고 집은 늘리는 것 — 도 직접 언급됩니다. 크롭은 프레임 안 구도만 바꿀 뿐 그 이상은 건드리지 않습니다.
• 조명, 화이트밸런스, 색보정, 노출. 제외 목록에 별도로 나열된 네 단어 모두 NearIMG 어저스트 도구의 밝기·대비·채도 슬라이더가 손대는 영역입니다 — 나쁜 조명에서 찍힌 사진을 보정하는 것이지, 프레임 안의 내용을 바꾸는 게 아닙니다.
• 업로드 가능한 파일 자체로 만드는 것. 법안의 두 목록 모두 이미지가 무엇을 "보여주는가"에 관한 것이고, 파일 형식이나 파일 용량은 어느 쪽에도 없습니다. 아이폰 기본 형식인 HEIC 파일이나 MLS 업로드 상한을 훌쩍 넘긴 사진은 고지 여부와는 애초에 무관한 문제 — 컨버트와 컴프레스로 "변형 여부" 질문에 닿기도 전에 해결됩니다.

고지가 실제로 필요한 사진이라면

가상으로 꾸민 방, 제거된 전신주, 교체된 하늘처럼 아래쪽 그룹에 속하는 사진이라면, 법안 원문이 요구하는 고지 문구는 리스팅 설명란의 각주가 아니라 "합리적으로 눈에 띄게, 이미지 위 또는 바로 옆에" 있어야 합니다. 사진에 직접 짧고 읽기 쉬운 문구를 새기는 것이 그 요건을 충족하는 한 방법이고, NearIMG의 워터마크 도구는 어디에도 업로드하지 않고 원하는 크기·위치·불투명도로 텍스트를 넣어 줍니다. 이 용도로 쓰기 전에 알아둘 것이 둘 있습니다. 일부 MLS 사진 정책은 워터마크를 제한하지만 보통 그 정책이 겨냥하는 건 로고· 전화번호·웹사이트 URL처럼 에이전트나 중개업소를 홍보하는 워터마크이고, 법이 요구하는 고지 문구와 자동으로 같은 취급을 받는다는 보장은 없습니다 — 보드마다 규정이 다릅니다. 그리고 워터마크 하나로 요건이 끝나는 것도 아닙니다: 법안은 별도로 원본 이미지로 연결되는 링크·URL· QR코드까지 요구하는데, 이건 이미지 편집이 아니라 게시·호스팅의 문제입니다. 워터마크를 완결된 해결책으로 보기 전에 해당 MLS나 중개업소의 최신 안내를 반드시 확인하십시오.

이게 솔직히 못 하는 것

• 원본으로 연결되는 필수 링크를 만들거나 호스팅해 주지 못합니다. AB 723은 고지 문구뿐 아니라 미변형 이미지를 가리키는 URL이나 QR코드까지 요구합니다 — 이건 사진 편집이 아니라 리스팅 사이트나 MLS 쪽의 게시 단계입니다.
• 경계선에 있는 편집을 판정해 주지 못합니다. 제외 목록은 구체적이지만 실제 사진은 그 사이 어딘가에 놓이기도 합니다 — 어저스트 슬라이더로 그림자를 살짝 줄이는 건 명백히 제외 대상이지만, 같은 도구로 이웃집 마당의 "매매" 표지판을 지우는 건 법안이 이름으로 짚어주지 않는 다른 문제입니다. 이런 판단은 일반 블로그 글이 아니라 중개업소의 컴플라이언스 안내나 변호사의 몫입니다.
• 캘리포니아 AB 723만 다룹니다. 이 글을 쓰는 시점 기준 미국에서 이런 종류의 법으로는 처음이고, 캘리포니아 면허를 가진 리스팅 브로커·세일즈퍼슨에게 적용됩니다. 다른 주와 각 지역 MLS 보드는 저마다 별도의 사진 규정을 둘 수 있습니다 — 실제 매물에 적용되는 규정을 직접 확인하는 것을 대신하지 않습니다.

한 줄 요약

2026년 1월 1일부터 시행 중인 캘리포니아 사업·전문직법 §10140.8은 법이 "디지털로 변형된" 것으로 정의하는 부동산 사진에 눈에 띄는 고지와 원본 링크를 요구하며, 실제로 누가 편집했는지와 무관하게 리스팅 에이전트가 그 책임을 집니다. 같은 법안은 원문 그대로 무엇이 해당하지 않는지도 밝힙니다: 조명, 화이트밸런스, 색보정, 노출, 각도, 수평 맞추기, 크롭. 로테이트· 크롭·어저스트는 그 목록 안에만 머물고, 컨버트와 컴프레스는 법이 아예 건드리지 않는 형식·용량 쪽을 처리합니다 — 그 이상으로 나아가는 편집이라면 이 글이 아니라 법안 원문이나 중개업소의 컴플라이언스 안내를 직접 확인해야 합니다.